Heute müssen Baumängel «sofort», also innert weniger Tage, geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien für Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage.
Die Regierung brachte nach divergierenden Wünschen in der Vernehmlassung einen «mehrheitsfähigen Kompromissvorschlag» ein, wie sie im Oktober 2022 schrieb. Der Bundesrat will die Rügefrist verlängern. Für Werk- und Grundstückkaufverträge sieht er neu eine Frist von sechzig Tagen vor.
Mehrheit für Ständeratsmodell
Der Nationalrat ging in der Frühjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die Rügefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht während einer auf zehn Jahre verdoppelten Verjährungsfrist zu verankern. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor damals.
Das kam für die kleine Kammer jedoch nicht infrage. Sie beschloss in der Sommersession, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grundsätzlich eine Rügefrist von sechzig Tagen vorzusehen. Für die Mehrheit würde die Abschaffung der Rügefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden wäre, argumentierte die Mehrheit.
Anders als die vorberatende Rechtskommission (RK-N), die an den meisten Beschlüssen der ersten Beratung festhalten wollte, ist nun auch der Nationalrat mit dem Konzept des Ständerats einverstanden. Das beschloss er mit 102 zu 91 Stimmen.
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Keine Verkürzung der Fristen mehr
Ebenfalls im Einklang mit dem Ständerat entschied die grosse Kammer mit 132 zu 58 Stimmen bei 3 Enthaltungen, die Verjährungsfrist bei den heute geltenden fünf Jahren zu belassen und auf die ursprünglich beabsichtigte Verdoppelung auf zehn Jahre zu verzichten.
Die kleine Kammer hatte ihrerseits im Sommer den Vorschlag des Nationalrats übernommen, wonach die Rügefrist auch für Sachen gelten soll, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Einig sind sich die Räte zudem darüber, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verkürzt werden können.
Das Parlament beschloss auch, die Käuferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu schützen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll künftig auch gelten, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient.
Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verkäufer oder Generalunternehmer von der Haftung für Mängel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private Käufer oder Bauherren müssen ihr Ansprüche gegenüber den Subunternehmern in diesen Fällen selbstständig durchsetzen, was einen erheblichen Nachteil darstellt.
Schutz von Bauherrschaften
Zudem will das Parlament Bauherrschaften unterstützen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen.
Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen für eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das Parlament, dass Verzugszinsen künftig nur für zehn Jahre gedeckt werden müssen.
Die Vorlage geht zur Bereinigung der letzten kleineren Differenzen zurück an den Ständerat.
(sda/osc)